上海自由贸易区:对上海物业市场的潜在影响

背景

中国(上海)自由贸易试验区(自贸区)于2013年9月底正式挂牌成立,实现对现有四处保税区的统一行政监管。新“区域”主要存在于形式上,由外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区及浦东机场保税区四个现有保税区组成。作为试验地,自贸区旨在服务于国家体制改革,并推进上海服务业发展。

尽管实施细则尚未明确,自贸区总体方案现已发布。具体条例有望在明年分批出台。其中最受期待与热议的当属金融业内针对允许人民币兑换及利率自由化之改革,目前改革范围及实际操作方案仍不明确。更多细则有望在十一月北京举行的中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议后公布。

纵使缺乏明晰的实施细则,自贸区对上海经济发展和房地产市场的影响备受关注。在浦东及其临近行政区,如杨浦和虹口,包括写字楼、工业、住宅、商铺和酒店在内的众多房地产市场资产表现之潜在进步显著。

在写字楼物业市场,自贸区的建立有望催生新兴需求,这些需求来自受益于制度改革的产业,包括金融、专业服务和贸易行业。自贸区亦有望将上海打造为更富吸引力的跨国公司区域总部和运营中心。当然,其对写字楼物业市场和经济发展最终影响程度将取决于政策改革的具体实施方案。

写字楼

这意味着自贸区内,尤其是外高桥的写字楼需求将超出当前有限供应,这些有限供应主要由仓库阁楼或厂房小型建筑物组成。这一需求很可能向周边地区外溢。

鉴于现有四个保税区均坐落于浦东新区,浦东将成为自贸区的最大受惠者。位于浦东的商业中心,例如森兰、金桥、张江,甚至包括浦西的杨浦(均毗邻自贸区)有望吸纳其大部分良性溢出。自贸区内和/或与之毗邻的写字楼物业资产表现预期将稳步提升。

此外,所提议的允许人民币兑换及利率自由化将使上海金融业从中大为受益。最近几周,这些变化的预期已使国内投资者对于浦东商业房地产市场的兴趣日渐增长。

工业

近几年,上海现有保税区内工业房地产物业市场正处于重大转型升级时期。自由贸易区的政策激励必将加速其发展与改革进程。

外高桥有望成为自贸区政策改革最主要受惠地区。服务业内,寻求高质量设施之需求增速将超过当前供应。与现有趋势一致,空置制造业设施可能被重新用作办公场所,尽管这一改造活动仍未获政府或市场批准。已处相对高位的外高桥地价仍将攀升,鉴于临港土地相对便宜且量足,受此影响物流公司将迁入临港。

住宅

自贸区的长期效应之预期已对临近地区,特别是川沙、外高桥、唐镇及临港新城住宅房地产市场产生显著影响。受具有市场供应的发展商之信心影响,上述四个区域在9月1日至10月15日期间新房均价较2013年前8个月上升7.8%。亦较同期整个上海房价增长率多出愈一倍。

特别是唐镇,新房房价自9月激增45%,由2013年前8个月的均价约人民币27700元每平方米,至9月及10月第一周的人民币40000元每平方米。

尽管短期投机活跃,这些地区长期房价增长仍将受制于一些基本面,如基础设施、建筑品质、可达性及邻近便民设施。

总结

中国政府挂牌设立中国(上海)自由贸易试验区是中国自二零零一年加入世界贸易组织迄今最大的一次迈进。纵使政策细则仍在制定阶段,自由贸易区对上海某些物业市场的影响之预期已开始显现,并且其作用于长期市场前景的潜在影响实为显著。伴随着未来几年新自由贸易区的发展,高力国际将继续关注新自由贸易区及其对上海房地产市场的影响。

如若需要了解更多资讯,敬请联系:

翁琳 英国皇家特许测量师 , 国际注册商业投资师 
董事总经理 | 华东及西南区
物业投资服务 | 中国
电话: +86 21 6141 3600
手机: +86 139 1777 7166
Lina.Wong@colliers.com